Затвори
нашите сайтове - сп. Мениджър сп. Обекти Мениджър на годината Новите родители Зеленият кръг

Кой за какво играе на пазара на имоти

ДАНАИЛ НАКОВ е управляващ собственик на агенцията за недвижими имоти "Компас пропърти". Започва кариерата си в бранша през 2009 г. Преди това е работил в търговията с бързооборотни стоки. Завършил е „Финанси” в УНСС.

Снимка Дияна Георгиева

Пазарът на недвижими имоти е сложен, изисква големи капитали и всяка грешка коства значителна загуба. Движението на цените на този пазар обикновено е бавно. Основен фактор за промени в този тип пазар са инвеститорите в него. Следователно разбирането на пазарите на недвижими имоти трябва да се корени в разбирането на основните участници, както и на техните мотиви да са в него. Ще разгледаме тези фактори:

Инвестиционна мотивация

Най-важната характеристика, на основата на която можем да разграничим инвеститорите в недвижими имоти, е техният инвестиционен мотив. Всички инвеститори купуват недвижими имоти. Въпреки това, не всички го правят, водени от едни и същи мотиви и причини. Нека разгледаме трите основни категории инвеститори на пазара.

Крайни потребители: Това е най-често срещаната категория инвеститори, която ще намерите на пазара на недвижими имоти. Обикновено хората купуват собствени жилища. Те имат намерение да останат в имота в продължение на десетилетия. Това променя отношението им към инвестицията. Те не гледат на недвижимите имоти като на чисто финансово решение. Те го разглеждат като избор на начин на живот. Това е така, защото те ще обитават имота всеки ден. Следователно, фактори като удобства за живота в близост, както и разстоянието, необходимо за пътуване до работа, стават изключително важни. Търсенето на този тип инвеститори може да се прогнозира на базата на това къде в момента се намират или се очаква да бъдат в близко бъдеще – развитие на нов сектор в даден район, например.

Спекулантите: Това са инвеститори, които донякъде неправилно носят названието „инвеститори“. Те дават лошо име на бранша. Това е така, защото ако четете техните блогове и вярвате на техните стратегии, ще помислите, че една сложна операция като инвестиция в недвижими имоти е лесна работа и не изисква кой знае какви познания. Това са хората, които твърдят, че са направили един милион долара за 4 години, без никакви собствени инвестиции, просто са „превъртяли“ няколко недвижими имота. Истината е, че такива резултати почти никога не се получават. Инвестицията в недвижими имоти е стара инвестиционна игра, която се изплаща предимно в дългосрочен план. Повечето от тези спекуланти са или хора, които се опитват да направят бързи пари, като продават своята „сигурна стратегия за печалба от недвижими имоти“, или хора, които са станали жертва на такъв тип инвеститори и всъщност се опитват да приложат тези стратегии на пазара! Тази категория инвеститори беше трудно да се намери само преди няколко години. Но в последно време те станаха много често срещани.

Дългосрочни инвеститори: И накрая, имаме дългосрочни инвеститори в недвижими имоти. Подобно на "спекулантите", тези хора също инвестират в пазара на недвижими имоти, за да печелят пари. Въпреки това, техните решения не са краткосрочни. Те разбират, че недвижимите имоти са бавно движещи се, неликвидни активи, които непрекъснато растат в стойност през няколко години. Много корпорации също присъстват в инвестиционния бизнес с недвижими имоти.

Степен на контрол

Категорията на дългосрочните инвеститори може да бъде допълнително разделена на още две категории. Тези категории се разграничават въз основа на степента на контрол, който упражняват върху въпросния имот.

Активни инвеститори: Някои дългосрочни инвеститори предпочитат сами да управляват имота си. Те са тези, които извършват ремонти, намират наемателите и отдават под наем. Също така, те могат да бъдат активно включени в процеса на управление на собствеността си, за да гарантират, че наемателите спазват поетите ангажименти. Тъй като те активно участват в инвестиционния процес, те се наричат активни инвеститори.

Пасивни Инвеститори: Има и други дългосрочни инвеститори, които притежават недвижими имоти. Те не са пряко ангажирани с управлението на имотите си, относно техните ежедневни нужди. За да направят това, те или наемат служители, или наемат професионални фирми за управление на недвижими имоти. На практика не играят никаква роля в поддържането на собствеността си, поради което се наричат пасивни инвеститори. Те осигуряват паричния поток за финансиране на имота и взимат минимално решения, относно управлението.

Юридическо или физическо лице

И накрая, видът на инвеститорите в недвижими имоти може също да бъде разграничен въз основа на вида собственик – юридически или физическо лице. Определянето на този вид инвеститор е от значение, защото определя размера на отговорността, която лицето има.

Физически лица инвеститори: Повечето от инвеститорите на пазара на недвижими имоти са физически лица. Физическите лица в България имат неограничена отговорност. Това означава, че ако те поемат ипотека върху една къща и не я изпълнят, техните други активи могат да бъдат ликвидирани, за да се компенсира загубата, до пълното погасяване на дълга.

Юридически лица инвеститори: Има много фирми, които инвестират в пазара на недвижими имоти. За разлика от физическите лица, този тип инвеститори имат механизми на рестарт, чрез фалит и са с ограничена отговорност по отношение на инвестициите, които правят.

Предполага се, че инвестициите са финансови решения. Но в реалния живот хората вземат решенията за инвестиции и емоционално – те са емоционално привързани към домовете си или към идеята за дом, например. Затова следва да се разгледат и различните поведенчески модели, които имат инвеститорите.

 

Автор: Данаил Наков
още от Лица
22
Петък
Ноември