нашите сайтове - сп. Мениджър сп. Обекти Мениджър на годината Новите родители Зеленият кръг

Кое е по-изгодно - да купя или да наема жилище

ДАНАИЛ НАКОВ е управляващ собственик на агенцията за недвижими имоти "Компас пропърти". Започва кариерата си в бранша през 2009 г. Преди това е работил в търговията с бързооборотни стоки. Завършил е „Финанси” в УНСС.

Купуването на дом може да е най-важната инвестиция в живота Ви. Тази стъпка ще окаже голямо влияние върху личните Ви финанси в продължение на много години и ще е значителна част от разходите Ви. Това е покупка, която не може да се направи без

сериозен анализ.

Първо трябва да прецените дали моментът е подходящ. Следващия въпрос, на който трябва да си отговорите е дали да купите  или да наемете.

Вярно е, че купуването на жилище има много предимства. Първото е, че е добра, дългосрочна инвестиция. Ипотечните, месечни вноски изискват да отделяте средства всеки месец в продължение на 20 или 30 години, но тогава ще притежавате стока, която струва много пари. След това няма да заплащате никакви такси, лихви или наеми и ако е необходимо, можете да използвате дома, за да финансирате пенсионирането си или други важни разходи.

Разбира се, да имаш дом означава и сериозни задължения. Собствениците нямат същата свобода като наемателите, ако трябва да сменят местожителството си поради семейни или служебни причини.

При наема обикновено се смята, че се харчат едни пари, без възвръщаемост, но всъщност той също има предимства. Да бъдеш собственик означава, в допълнение към ипотечните вноски, да заплащаш и поредица от разходи, които не се възстановяват, нито осигуряват данъчно предимство. Застраховката на дома, данъците, разходите за поддръжка и разходите за сграден фонд представляват важни плащания, за които собственикът е отговорен и задължен. Когато сте наемател, тези разходи обикновено се покриват от наемодателите и на са Ваша грижа.

При покупката на имот, трябва да се имат предвид и редица допълнителни разходи, свързани с придобиването и формализирането на ипотечния кредит, които обикновено се поемат от купувача:

  • Оценка на имота
  • Нотариални и държавни такси
  • Разходи за посреднически услуги-
  • Разходи за юридически консултации
  • Разходи по учредяването на ипотеката
  • Застраховка

Разходите по покупката и по ипотечния кредит представляват около 10% от финансираната сума, а купувачът трябва да ги плати, независимо от това дали ще ползва имота за година или за тридесет години. С други думи, за покупка на имот с ипотека от 100 000 евро, допълнителните разходи са около 10 000 евро – сума, която не подлежи на възстановяване и увеличава себестойността на имота. Колко месеца наем представлява тази сума? Имайте предвид, че тези разходи се заплащат в момента на оформянето на покупката и кредита.

Освен това, през първите години на ипотеката ще плащате предимно лихви, без да намалява главницата.

Можете ли да си го позволите сега?

Въпреки че изглежда очевидно, преди всичко трябва да знаете дали имате достатъчно спестявания, за да си купите дом. Често купувачите ограничават сметките до изчисляване на ипотечната лихва и забравят, че е необходима значителна сума ликвидни пари.

Самоучастието е около 20% от общата цена на имота. Финансовите институции обикновено отпускат 80% от оценяваната стойност на жилището (максимален размер). Имайте предвид, че говорим за оценката на стойността, а не за цената на имота. Това означава, че ако купувате на добра цена, може да се окаже, че 80% от оценената стойност е повече от 80% от цената. Ако купувате на цена, по-висока от оценената стойност, може да се наложи да внесете като самоучастие повече от 20% от продажната цена.

Една къща, например, има продажна цена от 300 000 евро, но тя се оценява на 270 000 евро. Банка, в случай на предоставяне на ипотечен кредит, по правило ще даде най-много 216 000 евро (80% от 270 000). Купувачът ще трябва да плати като самоучастие остатъка ( 300000-216000 = 84 000 евро), в допълнение към разходите за формализиране на кредита. С други думи, за да закупите тази къща, ще бъде необходимо да имате около ( 84000 + около 10% - допълнителните разходи) 110 000 евро собствени средства.

За много хора самоучастието, а не месечната вноска по кредита, е най-голямата пречка за закупуването на жилище.

Ако вече имате друг имот за продажба, доходът от тази продажба вероятно ще покрие необходимия първоначален капитал, при условие, че успеете да го продадете, преди да закупите новия.

Вноската по кредита

Ако трябва да кандидатствате за ипотечен кредит, може ли да поемете месечната вноска като задължителен, фиксиран разход всеки месец, без да се налага да правите прекалено много жертви? Не забравяйте, че вноските по ипотеката вероятно ще представляват най-големия месечен разход на семейството, но няма да е единственият. Широко използвана мярка за определяне на горната граница, която може да бъде платена като месечна вноска, е вашата платежоспособност. (За определяне на тази платежоспособност се взима процентът от нетния ви доход, който може да бъде използван за изплащане месечните вноски по лихви и главници, без сериозно да застрашава икономическата сигурност на вашето семейство)

Експертите са съгласни, че всички месечни плащания по дългове никога не трябва да надвишават 40% от нетния месечен доход. Това означава, че едно семейство трябва да има поне 60% от нетните месечни доходи за хранене, облекло, заплащане на сметки и с малко планиране, да спестява нещо всеки месец.

Но имайте предвид, че 40% е максималната препоръчителна граница на общия дълг, включително вноските на оставащите дългове, като лични заеми, заем за кола, покупки, направени на изплащане, и такса, която се плаща по кредитни карти.

По- консервативните експерти намаляват максималния лимит на задлъжнялост до 35% от дохода, а този на ипотеката - до 30%.

Ако установите, че не можете да поемете месечните вноски по кредита, имате няколко опции:

  • Отложете покупката, докато останалите, непогасени задължения намалеят.
  • Отложете покупката, докато имате по-висок доход.
  • Отложете покупката, докато не спестите достатъчно, за да платите повече самоучастие (и следователно е необходимо по-малко финансиране).
  • Опитайте се да получите ипотека на по-ниска лихва.
  • Купете по-евтин имот.

Преценете колко жертви ще трябва да направите, за да платите месечната вноска. Искате ли наистина това?

Разходите, особено плащанията по ипотечни кредити, трябва да се приспособяват към нивото на доходите и никога към условията на кредита. Само защото намирате финансова институция, която желае да ви даде ипотека за по-висока сума, не означава, че това е добра идея. Ако не можете да платите таксите, може да загубите дома си.

Очаквайте продължение.

Автор: Данаил Наков
още от Коментари