Рискове на пазара на имоти и знае ли някой накъде ще вървят цените

Изминалите няколко години бяха на растеж на световната икономика и едни от най-силните в история на сделките с недвижими имоти у нас. Много от участниците на пазара регистрираха рекордни обороти.

Приблизително от средата на 2018 г. бяха започнаха да се трупат факти за забавяне на световната икономика. Очакванията за 2019 г. на сп. The Economist са темпът на икономически растеж да се забави до 2,8% (2,9% през 2019 г.), а през 2020 г. - до 2,6 на сто. Прогнозите на МВФ са за растеж от 1,8% през 2019 г. и 1,6% през 2020 г. Повечето участници на пазара са единодушни, че следващата криза е сигурна и споровете са кога почва и как ще протече.

Обикновено сферата на недвижимите имоти е първата засегната по обясними причини.

Ето няколко от основните фактори, които могат да окажат влияние на този пазар:

Външни фактори:

·         Кризата през 2007 г. беше криза на дълга и в това отношение сега нещата изглеждат по-лоши. До края на 2018 г. общата сума на регистрираните задължения ( във всички сектори) в световен мащаб достигна внушителните 247 трлн. долара, това е с повече от 150 трлн. спрямо 2007 г. Данните са на Международния институт за финанси (IIF). Само за лихви по кредити тази година в САЩ ще бъдат платени 300 млрд. долара.

·         Евентуалната рецесия в САЩ и продължаваща криза в Китай, на фона на търговската война между двете държави и възможните тежки последствия за световната икономика.

·         БРЕКЗИТ - във всичките му потенциални форми.

·         рязък скок в цената на петрола

Вътрешни фактори:

·         намаляване нивата на износа

·         понижаване на потреблението

·         очакваното повишение на лихвите през втората половина на годината

·         ръст на инфлацията и държавните разходи

·         ръст в размера на отпуснатите кредити.

·         влошени демографски показатели

·        предлагането на имоти достига търсенето, в условията на ръст на строителството

·         ръст в покупките „на зелено“, въпреки всички рискове

·         нереформирани сектори в икономиката

За да обобщим влиянието на тези фактори, може да кажем, че в момента световната икономика е изложена на повече системни рискове от периода 2007- 2008 г. Във вътрешен план, въпреки сигналите за възможни трудности, повечето участници на пазара се държат сякаш са застраховани и  оптимизмът надделява.

Лични фактори:

·         подценяването на горните фактори

·         Грешки - често вярваме, че разбираме повече, отколкото действително разбираме. Типичен пример е избор на грешна локация на имот, тя може да доведе до:

- ниска заетост на имота ни, което да понижи стойността му.

- невъзможност да обслужваме дълга си и възможност да го загубим

- пропускаме, че имотите са ниско ликвидни

- избор на неподходящи наематели

- подценяването на евентуалните допълнителни разходи

- пропускаме да отчетем данъците и инфлацията

За да стигнем до фактора “случайност” , описан от Насим Талеб, който той определя, като “ как слабо вероятните и непредсказуемите събития са белязали почти всеки аспект от модерния свят” , включително икономиката. Случайните събития често променят реалността и повече от всякога оказват влияние върху пазарите.

Така че, нямам никаква представа какви точно ще са цените на имотите след година. Не вярвам, и че някой друг знае. Вярвам, че обмисляйки гореспоменатите предизвикателства, притежаването на инвестиционни имоти е относително безопасна инвестиция.

От друга страна, Насим Талеб закачливо отбелязва, че „всеки, който търси потвърждение, ще намери достатъчно подобни примери, за да поддържа заблудата у себе си и у другите като него”.